Haben Sie beruflich oder privat mit Immobilien zu tun? Ob Wohnung oder Haus, ob kaufen oder verkaufen: Über Immobilien kann man gar nicht zu viel wissen! Hier kommt der Immobilienprofi Mirko Otto ins Spiel: Der zertifizierte Immobiliensachverständige ist einer der gefragtesten Immobiliengutachter Berlins. Als Chef der Sachverständigen-Sozietät Otto & Kollegen stellt sich der Diplom-Ingenieur bei Immo.FM den Fragen seiner Gäste und allen Anliegen, die Sie uns zusenden. Immer kurzweilig, praxisnah und auf den Punkt. Holen Sie sich zwanzig Jahre Erfahrung ins Ohr. Die Seite zur Sendung: www.immo.fm!
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IFM 52: Wertermittlung: Das Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren ist das zweite der drei Verfahren, die unsere Sachverständigen Doreen Wolf und Mirko Otto in unsere Dreiteiler zu dem Wertermittlungsverfahren erklären.
Nachdem wir nun schon in Folge 49 das Sachwertverfahren erläutert haben, besprechen wir heute, wie man den Wert einer Immobilie anhand des Ertrages feststellt.
Im ersten Schritt stellen wir per Marktrecherche fest, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete anzusetzen ist. Dabei spielen neben der Lage auch beispielsweise Wohnungsgrößen und deren Attraktivität eine Rolle. Dann werden alle erzielbaren Erträge hochgerechnet; Was bleibt, nennt man Rohertrag.
Dieser Ertrag muss abschließend um die Bewirtschaftungskosten vermindert werden. Hausflure wollen gestrichen werden, Heizungen müssen getauscht werden und zumindest statistisch sind Mietausfälle ebenso zu berücksichtigen. Was dann bleibt, ist der Reinertrag.
Nun kommt der Liegenschaftszinssatz ins Spiel, der – zusammengesetzt aus vielen Faktoren wie Restnutzungsdauer, Mieterwartung und Marktlage – die zu erwartende Verzinsung des Objekts ausdrückt.
Unser Andi Karpinski jedenfalls hat beim Verständnis des Liegenschaftszinses seine liebe Not. Nicht ganz zu Unrecht, wie sich zeigen wird…