Immobilien & Finanzierung einfach machen. Klingt easy. Ist es auch. Der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage reizt dich, aber das ganze Drumherum hält dich bisher noch davon ab? Verstehen wir. Wirklich. Nur zu gut. Daher finden wir: Es ist Zeit für die neue Ära des Eigentums! Jede:r soll Immobilien kaufen können. Sicher. Einfach. Fair. Und deshalb bekommst du jetzt auf die Ohren, wie das Investieren in Immobilien ganz einfach funktioniert und vor allem, wie das auch ohne ein dickes Konto geht. Hör mal rein. Und wenn du Fragen hast, die wir auch mal beantworten sollen, schreib uns gern an podcast@urbyo.com.
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episode 6: Anschlussfinanzierung für Immobilien
Ring frei für Runde 2
Die Anschlussfinanzierung wird zwar irgendwie mal erwähnt, wenn du deinen Darlehensvertrag abschließt, aber das ist zu dem Zeitpunkt einfach noch totale Zukunftsmusik. Und ganz ehrlich, wer ist nicht froh, wenn das Thema erstmal durch ist.
Aber natürlich musst du auch irgendwann den restlichen Betrag zurückzahlen. Dass du nach deiner vereinbarten Zinsbindung einfach aufgefordert wirst, direkt den ganzen Restbetrag zurückzuzahlen, wird aber nicht passieren. Die Bank wird dir spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung ein Angebot für eine Anschlussfinanzierung per Post zuschicken. Das nennt sich dann Prolongation. Das ist im Grunde eine Verlägerung bei derselben Bank und mit gleichen Vertragsbedingungen. Allerdings mit zwei Anpassungen: 1. Die Bank legt die Höhe des neuen Sollzinses fest und 2. du wählst eine neue Laufzeit für die Zinsbindung. Die Finanzierung wird dann an Tag X einfach umgestellt und schließt nahtlos an. Super bequem, oder? Allerdings ist der Zinssatz meistens höher, so dass du mehr zahlst, als du müsstest. Viel Verhandlungsspielraum hast du dabei nicht. Du musst im Grunde nehmen, was die Bank dir anbietet. Vermutlich sind die Konditionen zwar schon niedriger als die, die du aktuell zahlst. Aber in 90 % der Fälle sind es sicher nicht die besten Konditionen, die du auf dem Markt kriegen könntest. Alleine schon deshalb, weil die Bank das Gebäude nicht neu bewertet und auch keine Neukundennachlässe mehr gibt.
Die logische Alternative ist dich nach einer neuen Bank und einer neuen Finanzierung umzusehen. Und die findest du genauso, wie du das beim ersten Darlehen gemacht hast.
Zwar hast du dann wieder etwas Papierkram, aber der fällt deutlich niedriger aus, als beim ersten Mal. Und solange du nicht mehr Kapital aufnimmst als die Grundschuld absichert, brauchst du nicht mal einen Notartermin. Das klären die alte Bank und der oder die neue Darlehensgeber:in einfach untereinander.
Wann du die Anschlussfinanzierung angehst, ist grundsätzlich dir überlassen. Theoretisch kannst du dich schon fünfeinhalb Jahre vorher darum kümmern. Sich ernsthaft damit zu beschäftigen, ist meist drei Jahre bevor das Darlehen ausläuft, sinnvoll. Das heißt dann im Fachjargon ab dem 36. Forwardmonat. Da ist es bei vielen Banken schon kostenlos möglich. Bei längerer Vorlaufzeit, zahlst du monatlich einen kleinen Zinsaufschlag.
Mal so als kleine Faustformel: Wenn das Finanzierungsangebot der neuen Bank mindestens 0,2 Prozentpunkte besser ist als das Verlängerungsangebot deiner Bank, dann kannst du zuschlagen.
Bereitsstellungszinsen musst du übrigens hierbei nicht zahlen. Die Bank hält das Geld erst zum vereinbarten Zeitpunkt für dich bereit und nicht schon drei Jahre vorher. Am Ende ist es aber natürlich trotzdem ein wenig wie pokern. Du hoffst, dir jetzt Konditionen zu sichern, die besser sind als in 3 Jahren. Später nachverhandeln ist dann nicht mehr möglich.
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