Immobilien & Finanzierung einfach machen. Klingt easy. Ist es auch. Der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage reizt dich, aber das ganze Drumherum hält dich bisher noch davon ab? Verstehen wir. Wirklich. Nur zu gut. Daher finden wir: Es ist Zeit für die neue Ära des Eigentums! Jede:r soll Immobilien kaufen können. Sicher. Einfach. Fair. Und deshalb bekommst du jetzt auf die Ohren, wie das Investieren in Immobilien ganz einfach funktioniert und vor allem, wie das auch ohne ein dickes Konto geht. Hör mal rein. Und wenn du Fragen hast, die wir auch mal beantworten sollen, schreib uns gern an podcast@urbyo.com.
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episode 9: Erwerbsnebenkosten
Warum der Kaufpreis nicht alles ist
Dass beim Kauf einer Immobilie nicht nur der Kaufpreis gezahlt werden muss, ist oftmals gar nicht so klar. Die Frage nach dem Finanzierungsbedarf wird unseren Finanzexpert:innen ziemlich häufig gestellt. Auch beim Thema Abschreibungen tappen viele im Dunkeln. Wir haben also mal ein paar Antworten zu den Erwerbskosten und Erwerbsnebenkosten parat. Here we go!
Zu den Erwerbskosten gehört natürlich der Kaufpreis. Aber das ist noch längst nicht alles. Schon wenn du selbst baust, wird das Ganze etwas umfassender. Zu den Erwerbskosten gehören dann nämlich die Anschaffungskosten für das Grundstück und die Herstellungskosten für den Neubau – also sowas wie Baumaterial und Löhne. Und auch die Erschließungskosten kommen auf dich zu. Also Strom, Gas, Wasser, Internet. Und wenn auf dem Grundstück noch ein Haus steht, dass abgerissen werden soll, sind da auch noch die Kosten für den Abriss und die Bauschuttbeseitigung oder die Kosten für Außenanlagen. Für die Erdarbeiten, Bepflanzungen, Zäune und Terrassen kommt gern mal ein Sümmchen im mittleren bis oberen fünfstelligen Bereich bei einem Einfamilienhaus zusammen. Gebühren für Genehmigungen oder Bodenvermessung oder Gutachten gehören auch zu den Baunebenkosten und damit zu den direkten Erwerbskosten. Wenn du eine Bestandsimmobilie kaufst, dann sind auch die Kosten für Sanierung und Modernisierung Teil der Erwerbskosten. Also, z.B. ein neues Dach, weil das alte undicht ist oder eine neue Heizung, weil die alte nicht mehr geht. Auch die Kosten für die Renovierung – also die optische Aufwertung und Verbesserung – sind Erwerbskosten. Auch die neue Einbauküche oder Möbel kannst du zu den Erwerbskosten dazurechnen. Umzugskosten übrigens auch. Und das alles erhöht den Finanzierungsbedarf.
On Top kommen dann noch die Erwerbsnebenkosten. Genauer gesagt die direkten und die indirekten Kaufnebenkosten.
Zu den direkten Erwerbsnebenkosten gehören:
- Grunderwerbssteuer
- Maklercourtage
- notarielle Beurkundung
- Eigentumsumschreibung im Grundbuch
Diese Kosten lassen sich später bei der Steuererklärung abschreiben.
Zu den indirekten Erwerbsnebenkosten gehören dann:
- die Bestellung der Grundpfandrechte durch den Notar oder die Notarin
- die Eintragung der Grundpfandrechte durch das Grundbuchamt
- die Auflassungsvormerkung
- Bereitstellungszinsen
- Bauzeitzinsen
- Zwischenfinanzierungszinsen
- Bearbeitungs- oder Abschlussgebühren
Das sind alles Kosten, die mit der Finanzierung zusammenhängen.
Hast du die Erwerbskosten und -nebenkosten zusammengerechnet und ziehst dann dein Eigenkapital davon ab, hast du deinen Finanzierungsbedarf. Zumindest, wenn es um Bestandsimmobilien als Kapitalanlage geht. Baust du deine Immobilie selbst, kannst du noch die sogenannte Muskelhypothek abziehen. Also all das, was du an Eigenleistungen einbringen kannst. Bei der Muskelhypothek kannst du allerdings auch nur die ersparten Lohnkosten ansetzen. Außerdem gibt es auf die eigene Arbeit keine Gewährleistung.
Unabhängig von deinen Eigenleistungen kannst du aber auch alles abziehen, was noch eingebracht werden soll. Also, vielleicht vorhandener Grundbesitz, Bausparguthaben oder Lebens- und Rentenversicherungen.
Willst du es noch ein bisschen genauer wissen, schreib uns gern eine E-Mail an support@urbyo.com oder tausch dich dazu in der Urbyo Community aus.